沿著成都二環(huán)路高架橋，以每小時(shí)四十邁的速度兜一個(gè)圈，平均每五分鐘就會(huì)在高架路邊看到一個(gè)購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)。銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理郭潔形象地稱這是“珍珠項(xiàng)鏈一樣的二環(huán)路商業(yè)”，這里是成都商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)之一。
在原成都市委書(shū)記李春城的設(shè)計(jì)中，二環(huán)原是為三環(huán)附近的居民區(qū)準(zhǔn)備的商業(yè)服務(wù)帶。這里有大量的商業(yè)用地供應(yīng)，差不多每隔五公里就有一個(gè)區(qū)域商業(yè)綜合體或社區(qū)配套零售商業(yè)。其中不乏較大體量的商業(yè)，野心勃勃地企圖輻射十公里甚至成為副中心的規(guī)劃。
但他們的野心在成都這樣一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市，并不容易實(shí)現(xiàn)，尤其是當(dāng)56歲的“珍珠項(xiàng)鏈”總設(shè)計(jì)師李春城下臺(tái)后，成都的商業(yè)地產(chǎn)棋局越發(fā)顯得沒(méi)有頭緒，李春城案發(fā)最終也指向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
一邊是在建購(gòu)物中心面積全球第二，和近三倍于6%的商業(yè)地產(chǎn)空置警戒線，另一邊是全中國(guó)“最會(huì)消費(fèi)，最能享樂(lè)”的消費(fèi)群體，以及背靠的整個(gè)西南區(qū)域市場(chǎng)，成都的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們能否殺出重圍，安全上岸？
古語(yǔ)有云“少不入蜀”，天性愛(ài)“耍”加上汶川地震后的“及時(shí)享樂(lè)”文化，使得成都的消費(fèi)習(xí)慣和基礎(chǔ)比其他二線好得多。這里是全國(guó)奢侈品消費(fèi)第三大城市，也是私家車保有量位居全國(guó)第二、豪車持有量全球第三的城市。2014年成都國(guó)際零售品牌店鋪數(shù)量比2013年增加110家，其中首次進(jìn)入成都市場(chǎng)的品牌超過(guò)190個(gè)。這讓成都成為了一個(gè)聚集了全國(guó)知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最多的二線城市，同時(shí)也培育出一批“最為挑剔”的消費(fèi)者。
一位當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)市場(chǎng)人士對(duì)記者說(shuō)，成都人會(huì)對(duì)好的商場(chǎng)忠誠(chéng)，而不是像其他大多數(shù)城市消費(fèi)人群，只對(duì)品牌忠誠(chéng)。但他們的忠誠(chéng)又是有限的，喜新厭舊的成都人發(fā)現(xiàn)有更好的新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)了，會(huì)馬上一面倒戈過(guò)去。
華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城、凱德來(lái)福士廣場(chǎng)、新世紀(jì)環(huán)球中心、國(guó)際金融中心（IFS）、遠(yuǎn)洋太古里，幾乎所有知名開(kāi)發(fā)商都在這里擁有至少一個(gè)項(xiàng)目，更好更大更特別的新項(xiàng)目還在不斷涌現(xiàn)，爭(zhēng)奪一個(gè)逐漸看到天花板的有限的市場(chǎng)。在這里各路神仙各顯神通，少數(shù)的人曾經(jīng)取得了勝利，但勝利往往只是暫時(shí)的。
作為央企華潤(rùn)旗下最知名的商業(yè)產(chǎn)品之一，華潤(rùn)萬(wàn)象城曾經(jīng)在成都取得過(guò)短暫的勝利。繼住宅項(xiàng)目“二十四城”在成都取得成功之后，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)二十四城西北角的萬(wàn)象城期待巨大。業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q，華潤(rùn)當(dāng)時(shí)拿下東邊這塊地做萬(wàn)象城，是非常有信心也非常有野心的——它看好成都東邊的未來(lái)城市與商業(yè)發(fā)展，不只想在這里做一個(gè)“二十四城”的社區(qū)配套或是城東區(qū)域商業(yè)，而是想要成為整個(gè)城市的新中心。
為此，華潤(rùn)斥資25億，邀請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)世界排名第一的Callison操刀設(shè)計(jì)全城獨(dú)一無(wú)二的退臺(tái)式建筑，并引入成都首個(gè)Apple旗艦店等諸多知名品牌，2012年華潤(rùn)萬(wàn)象城入駐成都時(shí)，一度風(fēng)光無(wú)限，成為二環(huán)路上“珍珠項(xiàng)鏈”戰(zhàn)場(chǎng)的最大贏家。
然而，萬(wàn)象城才入駐不久，成都二環(huán)高架橋開(kāi)始動(dòng)工，工地距離萬(wàn)象城不過(guò)兩米。2013年高架橋修好之后，萬(wàn)象城西面的展示面被二環(huán)高架橋遮擋了大半。坐落于消費(fèi)能力偏低、流動(dòng)人口眾多的成都東城，還在剛修了高架橋的二環(huán)路路邊，萬(wàn)象城的形象和招商都受到了一定影響。
2014年，春熙路商圈的成都國(guó)際金融中心（IFS）開(kāi)業(yè)后，這個(gè)來(lái)自香港九龍倉(cāng)集團(tuán)的核心商圈新項(xiàng)目瞬間“霸占”了成都大部分市場(chǎng)。來(lái)自贏商網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2014年，IFS以全年零售銷售額21億的成績(jī)拔得購(gòu)物中心銷售額榜單頭籌。這個(gè)成績(jī)，要比銷售額第二名萬(wàn)象城的16.2億多出將近5個(gè)億——相當(dāng)于多出了一個(gè)春熙路伊勢(shì)丹百貨的銷售業(yè)績(jī)。
大部分高端客源涌入了春熙路商圈，曾經(jīng)寄望成為城市副中心甚至新核心的萬(wàn)象城，如今只能作為二十四城的配套，賣場(chǎng)利潤(rùn)最大化也難以實(shí)現(xiàn)。界面新聞?dòng)浾邔?shí)地考察發(fā)現(xiàn)，由于周邊消費(fèi)層次不夠，進(jìn)入華潤(rùn)萬(wàn)象城的人逛得多買得少。
一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱，“華潤(rùn)是對(duì)自己太有信心了才選擇了城東的地塊，以為所有的高端品牌都會(huì)跟著它走，打造新中心。”但華潤(rùn)沒(méi)有料到的是，成都市政府隨后又拍出了核心區(qū)春熙路邊上的地塊，而這一地塊在被同樣擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)的九龍倉(cāng)拿走后，變成了大部分高端品牌的唯一首選。更早進(jìn)入成都市場(chǎng)的華潤(rùn)，反而失去了先機(jī)，只能成為“珍珠項(xiàng)鏈”上的一顆比較大的珍珠。
“珍珠項(xiàng)鏈”之外，成都商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)“持久戰(zhàn)場(chǎng)”是南部天府新區(qū)。除了單體建筑總量最大的新世紀(jì)環(huán)球中心，數(shù)十個(gè)商業(yè)綜合體正在這里以雨后春筍的姿態(tài)出現(xiàn)。他們共同集合成一個(gè)與“珍珠項(xiàng)鏈”同時(shí)在一起的超大“玉佩”，墜在成都城南版塊，試圖瓜分城南這個(gè)成都富豪的居住區(qū)、新工業(yè)與服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。然而，空置率奇高和供應(yīng)量超大的問(wèn)題同樣存在，記者看到，4月的一個(gè)普通工作日，當(dāng)傍晚大量的上班族從辦公樓撤離后，大部分新建商場(chǎng)內(nèi)逛街的人寥寥無(wú)幾。
仲量聯(lián)行在成都的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年末，全成都市依然有34萬(wàn)平方米的集中式商業(yè)未能準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)，占市場(chǎng)存量的5%。在成都，為了能暫時(shí)避開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，尋找存活路徑，已租賃的零售商業(yè)平均開(kāi)業(yè)延遲時(shí)間達(dá)到8-12個(gè)月。
在郭潔看來(lái)，2009年到2014年這5年時(shí)間，是成都商業(yè)地產(chǎn)集中爆發(fā)的5年，“這5年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量可能需要未來(lái)三十年到四十年的時(shí)間才能消化。”世邦魏理仕的一份報(bào)告則直接指出，2013年，成都以106.6萬(wàn)平方米的新建購(gòu)物中心面積位居全球榜首，2014年，成都在建的購(gòu)物中心面積則增加至320萬(wàn)平方米，位居全球第二。來(lái)自中新網(wǎng)的報(bào)道稱，2014年，成都購(gòu)物中心空置率為16.2%，不僅高于其他二線城市10.5%的平均水平，而且近三倍于6%的空置警戒線。不止購(gòu)物中心，成都的酒店、寫(xiě)字樓亦面臨著類似的境況。
郭潔說(shuō)，在外人看來(lái)，成都消費(fèi)能力強(qiáng)、消費(fèi)習(xí)慣好，奢侈品店云集，是商業(yè)地產(chǎn)的福地。但只有常年身處成都的人，才看得到成都被過(guò)度包裝與消費(fèi)的“千瘡百孔”。作為成都商業(yè)規(guī)劃的異議人士，郭潔在過(guò)去幾年曾經(jīng)因?yàn)榉磳?duì)言論不斷被政府約談，直到去年這種情況才有所改觀。李春城下臺(tái)后，成都政府意識(shí)到大量商業(yè)過(guò)剩帶來(lái)的諸多問(wèn)題：零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，建設(shè)中的不少商場(chǎng)不得不放慢施工速度甚至停工，或者建成后壓著一次次延緩開(kāi)業(yè)時(shí)間。為了控制商業(yè)過(guò)剩問(wèn)題，2014年，成都已經(jīng)開(kāi)始在供地中減少商業(yè)用地的供應(yīng)。
仲量聯(lián)行成都零售地產(chǎn)部商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人張如瑩對(duì)記者稱，成都商業(yè)發(fā)展是呈現(xiàn)兩極化發(fā)展?fàn)顟B(tài)的典型——“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”。以國(guó)際金融中心（IFS）為例，2014年下半年IFS人流比上半年增加85%，商場(chǎng)單次消費(fèi)超過(guò)1000元以上的中高消費(fèi)占有效人流的45%，經(jīng)營(yíng)績(jī)效優(yōu)異，而同區(qū)位百貨商場(chǎng)卻面臨客流銳減的問(wèn)題。
2015年4月25日，與成都IFS僅隔一條街的遠(yuǎn)洋太古里正式開(kāi)業(yè)。大量人流一邊倒向春熙路商圈的現(xiàn)象愈發(fā)明顯，其他區(qū)域的高端商業(yè)面臨更大挑戰(zhàn)。“這里可能吸引了成都百分之八十的中高端消費(fèi)人群。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者稱。
IFS與遠(yuǎn)洋太古里的成功，給成都的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了一定的沖擊和競(jìng)爭(zhēng)，卻也讓不少開(kāi)發(fā)商看到了在成都做優(yōu)質(zhì)特色商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。銀泰集團(tuán)董事長(zhǎng)沈國(guó)軍對(duì)記者表示，早在三年前他就斷定成都總體商業(yè)過(guò)剩，這個(gè)觀點(diǎn)他到現(xiàn)在仍沒(méi)有改變，但是他仍看好成都。
目前，銀泰在成都擁有兩個(gè)即將開(kāi)業(yè)的商業(yè)零售項(xiàng)目。“在成都，商業(yè)地產(chǎn)做好了是黃金，做不好是垃圾，賣不出去，有價(jià)無(wú)市。”盡管成都是個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的持久戰(zhàn)場(chǎng)，但它的結(jié)構(gòu)性失衡也在讓更多的“沈國(guó)軍”們抱著自信持續(xù)下注。
同樣在成都自信掘金的還有中糧大悅城。成都大悅城總經(jīng)理田維龍將成都大悅城形象地定位為一個(gè)居于太古里和來(lái)福士之間的一個(gè)項(xiàng)目。和太古里收納國(guó)際一、二線精品，網(wǎng)羅全客層不同，它更強(qiáng)調(diào)聚焦窄眾客群，又比成都來(lái)福士在品牌選擇上更超前時(shí)尚一些，輻射面積更大。
選址成都西南武侯區(qū)的大悅城，避開(kāi)了成都零售商業(yè)新項(xiàng)目過(guò)于集中的戰(zhàn)場(chǎng)，但是由于大悅城南北有鐵路和三環(huán)路的阻隔，它又不得不面對(duì)交通設(shè)施不便帶來(lái)的另一個(gè)挑戰(zhàn)。為了避免與萬(wàn)象城類似的遭遇，與政府的溝通在這個(gè)新戰(zhàn)場(chǎng)尤其重要。
最新消息顯示，一條穿過(guò)鐵路連接大悅城的佳悅隧道工程已于2014年底正式施工，同時(shí)政府也正在三環(huán)路上打造一座跨線橋，這對(duì)大悅城來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息。然而，想要在成都這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的市場(chǎng)殺出重圍，大悅城和其他所有選手一樣，前面還有一大段路程要走。
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